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转载顾言《涨幅倒数的豫西北小城,房地产市场到底什么样*》?

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发表于 2018-4-13 21:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

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涨幅倒数的豫西北小城,房地产市场到底什么样?顾言郑州楼市


1

济源?熟悉又陌生


谈到济源,大多数人都对这个城市熟悉而陌生。熟悉是因为作为河南省第18个省辖市,从来都不缺话题。但又由于下辖没有县,语言偏晋方言,和河南话差异较大,加上总人口不足百万。


从济源走出来,到其他地市到省会郑州的人就格外的嫌少。同时,大多数人也都没有真正的去过济源,这是陌生。


济源偏居豫西北,紧邻山西,原属于焦作,属于经济强半工业半旅游型城市,在从焦作独立出来后,成为了河南省第一座省直管县级市。


随后2005年升格为河南省地18个省辖市,但值得注意的是济源的行政级别仍然是县级市。也就是说,济源既是河南省唯一一座没有下辖县区的省辖市,也是河南省级别最高的县级市。换句话说,济源本质上还是属于县城。


2

全省倒数第一?真实的济源经济


以往与济源有关的新闻,往往有两个派系,一个是把GDP总量倒数第一,但人均GDP全省第二的字眼写入标题以博眼球。给人以济源非常富有,城市小而发达的错觉。


另外一拨则常会以经济最弱、或全省最穷作为标签形容济源。


虽然说从数据上来说的也确实没错,济源的GDP总量全省的确倒数第一,人均第二。


但真正的贫富,并不能只从一个数字或两个数字便可以直接得出。


我们看来下数据:




(由于没有拿到17年数据,暂时16年数据代替)


从数据来看,人均GDP达到7W+,排名第二略低于郑州,明显高于第三名以后的其他城市,地均GDP更能真实的反应经济水平,济源地均GDP排名在第九位,属于不高不低型,远不如人均GDP数据那样漂亮。


我们再看一组数据:




(因为统计口径不同,中牟新郑数据可能含有港区东区不做参考)


依据河南统计年鉴,同样是2016年的数据,其实巩义荥阳新密三市经济在生产总值上接近并超越济源,也就是说,其实在经济上济源是与巩义、荥阳、新密、登封、禹州等相接近的城市。


我们最后看一张图:





这张截图来源于2017年济源市国民经济和社会发展统计公报,其中从图中可以看出两个数据,一个是济源的户籍人口70.9万人,一个是常住人口为73.1万人。与其他城市不同的是它的常住人口要高于户籍人口,也就是说济源对外还是有人口吸附效应的。


这得益于济源的几大产业,冶金、煤炭、电子、饮品。冶金中的济钢、富士康最为出名,其他几个板块也有诸多企业在行业内都有很强的知名度。


也就是说,济源是一座经济实力较强但还无法赶超真正地级市的典型北方工业城市。


我们还是先看看这个城市:





济源城市地势平坦,城区外三面有山,但距离较远,城市有足够的发展空间。





我们再看放大版的图片,图上的东西南北环被称之为一环路,当地称之为一环,有一环自然有二环,在看卫星图之前,我想大多数人会误认为,一环是城区、繁华的代名词,而且,有两条环路的城市会小么?我们带着疑问,真实的在济源的环路上转了一圈后,发现,原来一切和相信中的都不一样,实际的场景是这样的:


1、南环:





南环最标致的建筑是国电的热电厂,由于整个南环几乎以村落为主,冷却塔远远就可以望见。


2、西环:





西区更是济源的经济重地,济钢、富士康、虎岭工业园都集中在西部,西环路则多以工厂配套、周边、汽修和村落为主。


3、北环:





南环,西环,东环还有一部分建筑物。而北环基本上和乡道无异,路两侧的树木较高,绿化的背后多隐藏着村庄和自建房,驾车可以跑到100以上,几乎没有红绿灯。


东环相对较好一些,除了村落还有部分高层建筑物,和部分单位。


主城区中,也是风貌分化,县城常见的百姓自建房、大型企业配套的生活区家属院,以及近几年集中开发的商品房新建小区,除此之外,单位、小型企业以及大型工厂也组合交织在主城区内。




城东南的高楼大厦▲




旁边的小区和麦地油菜花交织▲




坐落在主城区行政区旁的小型企业群▲




城区的村庄或者说老街巷▲


也就是说,可以说这座城市的面积并没有想象中那么大。其实济源南北环之间的6公里,东西环之间的7.5公里,目前还处于远未被填满的状态,


3

城市面貌,烂尾或许是最好的形容词


看过楼市稿件的读者或许对于地市涨幅最大的新乡记忆犹新,《全省地市涨幅第一,告诉你一个真实的新乡房产真相!》,新乡稿件中有一张省内城市涨幅比例的图标,济源排在了倒数第一,涨幅约为10%。在实地走访当地的售楼部和百姓时,也确实证实了这一点,除了个别非常新或位置非常好的在建,建成小区涨幅略高一些外,城市整体的涨幅确实不超过10%,目前在售的最好的几个楼盘,也几乎没有突破6000元/m的。


在全省县市房地产都在疯狂上涨的这两年,唯独济源涨不动,背后的原因我想只有一个词,来形容。那就是——烂尾!


在我们走过地市当中,因为前几年的投资担保风波,烂尾楼是在大多数地市都能遇见,但在济源,烂尾的数量比例,有些耐人寻味。同时在和当地人的交流中发现,烂尾似乎已经成了百姓司空见惯的东西。


1、先从主城区看:


老城区天坛路的烂尾楼▲




疑似烂尾的老年公寓项目▲




大门紧闭的医院项目▲




济钢旁的半烂尾小区▲




愚公路旁的半烂尾安置房▲




虎岭工业区内的烂尾小区▲




虎岭工业区内的烂尾写字楼、酒店▲




东环边上烂尾、复工的某郑州知名建筑商开发的小区▲


2、我们转到东南方向的高新区:


相比较市区,位于济源东南方向的高新区可能是烂尾更为密集的一个区域。




烂尾楼就矗立在高新区的精神堡垒旁▲






不远处的安置房也处于烂尾状态▲




区内疑似小产权的小区,无园区无围墙,垃圾成堆,不见人入住,疑似烂尾▲




在停满汽车的济源电子商务产业园对面,烂尾楼的粱柱已经被铁锈覆盖,形成鲜明的对比▲




片区内原本计划的丹尼斯商超,也仅停留在一张泛白的立牌上▲




立牌的背后,仍是一片没有村民进去种菜的荒地▲




荒地的背后则是一座卖了一半、盖了一半,喊准现房喊了好几年的小区▲


在整个高新区,最大的烂尾莫过于曾经震动全城的西安交通大学科技园。连片的烂尾,给人的视觉冲击,让人久久不能平复。

















和大部分城市的烂尾如出一辙,济源的大多数烂尾楼都是前期有缴纳过房款,实际上已经销售过的房子,部分主体结构就已经烂尾的楼盘,购房者更是血本无归,短的三两年,长则四五年甚至更久,根本看不到交房的日子。


我想以上这些烂尾楼很可能并不是济源的全部,毕竟短期的考察不可能走遍济源的每条街巷。


而很多其实原本是不至于烂尾的。由于济源前期几乎没有外开发商,大多数开发商主体都是其他行业致富的老板,原本资本就不够雄厚,在销售情况刚有起色,赚了点甜头后再拿地,遇到行情不好,即无法正常周转开发商,导致了后续的拖拉和烂尾。


4

市场现状


大量的烂尾既影响了城市的房价涨跌曲线,也影响了百姓购房信心,加上实际是县级市的济源,大多数人家中就有自建房,并无下辖县区人口涌入购房,总体的购房需求不大。


城市对房地产依赖很小,当地房地产行业整体水平不高。


由于城市的历史原因,西南方向以工业为主,北区因军用机场被人为忽略,加上行政区建在了东南,城市整体的发展方向也偏向了东南。





除了和济钢合作的建业贰号城邦外,大多数正规较大的楼盘都集中在东部区域和东南区域。


而在当地的调研中发现,济源当地几乎没有出名的本地开发商。在济源较大的开发商除了深耕地市的建业外,大开发商仅有:中梁地产、据说已经退出济源的升龙置业、在郑州知名的建筑商泰宏集团。另外,恒大碧桂园等开发商也已经在济源看地、拍地,但尚没有地块或项目实际落地。


我们来逐一说说项目:





建业贰号城邦





建业贰号城邦目前是济源老城区唯一一家稍大的楼盘,位于汤帝路南段,与济钢不远,属于和济钢合作楼盘,也就是建业操盘,济钢出地。这样的合作降低了拿地成本、风险,当然也同时降低了利润。


或许正因此,一期的售价4800元之后,贰号城邦对外释放夏季开盘二期的价格高达6000元出头,针对于不愿意出老城区的地缘客户,即便贵,这可能也是他们唯一的选择。





建业壹号城邦天玺:





壹号城邦天玺则是位于济源东愚公路中段,属于济源最优的地段之一,也就是已建成的壹号城邦北侧,或许是更容易让百姓接受,建业壹号城邦天玺更喜欢用壹号城邦北苑进行宣传,而这个项目并没有延续保持住五证齐全建好售楼部开盘的优良作风。


在年前项目基本还处于没有的状态下,在联盟新城的售楼部接受咨询、入会。不仅玩了一出微信选房,还把全款客户的选房时间提到按揭客户之前。


这样的举止或多或少于建业这块地有关,建业这块土地拿地成本高达189万,因为容积率较低,仅从楼面价看几乎上已经是济源目前的地王。







中梁济源府:





中梁或许在老百姓中没有中粮知名,但其实中梁地产在国内的实力和排名都是非常靠前,在河南,中梁走起了农村包围城市的方案,但相比碧x园农村造城,把农村变成城市的路子,中梁或许定位要高很多,中梁在济源拿地价每亩200多万,比地块相邻的建业天玺更高,但相反的是由于容积率略高,楼面价更低。


再加上高低配的产品,卖同样的价格,中梁有更多的资金去提高产品。当然,也有可能变成利润。


不过值得关注的是,中梁可能也或许是近几年,济源唯一的新中式建筑。目前对外释放价格五千七八左右,略低于建业。





升龙城:


升龙城延续了升龙项目最常用的artdeco风格,建筑外形和郑州等升龙如出一辙,整体地块比较大,从12年开始,至今实际建成只有两个商品房小地块和一个安置房地块,期间建建停停,**广告牌破乱不堪,中途有过多次维权,品牌在当地口碑较差。


据业内人士透露,升龙在济源因政商关系等问题,一度要退出济源,后续可能被本地开发商接盘。从售楼部的规模来看,其实可以看到当初升龙的壮志雄心。


但现状却是,售楼部只有三两个工作人员和一位已购房业主,冷冷清清的售楼部和置业顾问表示下半年要开售下期C区大地块的消息放在一起,显得尤为讽刺。







泰宏天安广场:


泰宏作为郑州本土知名的建筑方,近几年也逐步向开发商、建筑商双身份的转变。但显然济源泰宏并没有交出一份满意的答卷,早在12年泰宏天安广场其实就已经筹备开售,地块不大,但分批建设,同样是建建停停,部分已经交房的楼栋业主入住后评价很差,售楼部门可罗雀。







泉水湾:


相比较期房来说,老城区本地人更青睐考虑现房,泉水湾是一个建设10年以上的小区,小区体量比较小,但整体品质尚可,主打的是小区内有泉眼,南侧临河,位于老城区偏东的位置,现房楼王在售,价格甚至高于建业,几乎上是济源售价最高的房子。





合生半山春景:


相比较烂尾半烂尾的其他本地楼盘来说,合生半山春景或许是占了第二政务区的光,14年开售至今几乎售罄,大部分业主已经入住,目前仅剩下几套房源。售价略低于周边楼盘。


一边高楼大厦,一边麦地油菜花的场景,也在这个楼盘再次上演。





尚品明珠:


尚品明珠距离第二政务区更近,和上边提到的半山春景一墙之隔。小区体量小,仅有五栋楼。属本地几位老板合资开发,开发过尚品国际小区,但口碑一般,此次的尚品明珠相对烂尾几率较小,定位低售价低,更适合就近地缘客户。





其他楼盘:


除以上较大或活跃度较高的楼盘外,在售的小楼盘、现房准现房尾盘等仍然有数十家,平均价格在5000元左右,在此不在多费笔墨。


4

总结


对于济源来说,新房特别是开发商、产品较好的如建业、中梁等楼盘其实目前的涨幅远超过目前网传的数据10%,相较于前几年的4500+,优质楼盘几乎都直奔6000,虽不及新乡洛阳许昌等城市的上涨,但其实算下来也已经达到了30%左右。


非优质楼盘上涨幅度小,去化速度慢,二手房出售情况也不容乐观,加上前边我们谈到济源城市的烂尾,购房观和客群等一系列因素,对于外地人去济源炒房来说,其实已经并非什么最优时机。


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  • TA的每日心情
    开心
    2017-6-26 18:54
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-4-13 21:43 | 显示全部楼层
    好!!!!!烂尾。讲的好。烂尾太多,不该再批地建房。应该推动庙街,三庄的搬迁。 林溪港湾的烂尾,商业城对面的烂尾。
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-10-7 05:03
  • 签到天数: 19 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2018-4-13 21:56 | 显示全部楼层
    楼主对济源的形势一目了然,十分了解啊。如果没有重工业,富士康,济源发展个毛。济源人要面子,房子很重要。丈母娘对济源的房价有很大贡献啊。土豪除外,一般的买房老百姓拿着几千的工资,还着10年以上的房贷,苦不苦自己知道,青春已不在才得一套房。你会说中国人勤劳能干,我同意。
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    该用户从未签到

    发表于 2018-4-13 21:57 | 显示全部楼层
    很客观,从头看到尾,认同。

    点评

    支持: 5.0
    支持: 5
      发表于 2018-4-14 08:26
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-7-14 12:32
  • 签到天数: 48 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2018-4-13 23:03 | 显示全部楼层
    一看都是房地产的,竟然说透了,难道济源政府欠你人情了?殊不知济源人还蒙在谷里,每次调控都是官商勾结,看看门面房当年的价值再看看现在,房地产一直在过剩经济在倒退,对外吹都是可好类再看看
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-4-12 22:22
  • 签到天数: 108 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-4-13 23:08 | 显示全部楼层
    济源目前发展速度太慢,定位也不明确,没有外来人口,财政透支严重,真的成了某些人的跳板,安安稳稳呆几年,然后升官调走到其他省市。
         
  • TA的每日心情
    无聊
    2018-6-17 01:10
  • 签到天数: 397 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-4-14 00:05 | 显示全部楼层
    写得客观,基本认同
         

    该用户从未签到

    发表于 2018-4-14 00:23 | 显示全部楼层
    压根就是家庭收入问题
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-21 19:21
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-4-14 05:49 来自手机 | 显示全部楼层
    好文,客观真实。
         
  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-21 19:21
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-4-14 07:32 来自手机 | 显示全部楼层
    小编,你知道济源楼市还有一个什么最大的问题吗?那就是没证!传说中有80%的房子都没有房产证!我个人觉得80%有点儿虚头,但50%以上还是有的,很多楼盘包括已经售罄入住好多年的小区,一直都办不下来证。甚至有的楼盘当初卖房的时候五证齐全,但后来因为各种理由拖着不给办。 房产证问题引发当地很多群众怨声载道,投诉率居高不下,加上大量的烂尾房,房地产已经成为当地一个重大不稳定因素,政府门前跟菜市场一样热闹,一波一波的人三天两头拉各种白条幅申诉抗议,你去的时候没拍到这些吧 昨
         

    该用户从未签到

    发表于 2018-4-14 08:00 | 显示全部楼层
         
  • TA的每日心情
    开心
    2017-6-26 18:54
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-4-14 08:11 | 显示全部楼层
    刚刚看了朋友圈的带照片的文章。文章指出,济源虽山多,但有足够的发展空间。 济源作为高半级的县级市是很多领导们的跳板。城市一个劲的往东南发展,无论老城区还是高新区烂尾都非常多。      我觉得只有人口,人口多。才能带动济源经济。不该盲目扩张
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    该用户从未签到

    发表于 2018-4-14 11:14 | 显示全部楼层
    这个人就是个王扒旦,你也是
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-21 19:21
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-4-14 17:16 来自手机 | 显示全部楼层
    这**还审核?
         
  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-21 19:21
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-4-14 19:16 来自手机 | 显示全部楼层
    小编,你知道济源楼市还有一个什么最大的问题吗?那就是没证!传说中有80%的房子都没有房产证!我个人觉得80%有点儿虚头,但50%以上还是有的,很多楼盘包括已经售罄入住好多年的小区,一直都办不下来证。甚至有的楼盘当初卖房的时候五证齐全,但后来因为各种理由拖着不给办。 房产证问题引发当地很多群众怨声载道,投诉率居高不下,加上大量的烂尾房,房地产已经成为当地一个重大不稳定因素,政府门前跟菜市场一样热闹,一波一波的人三天两头拉各种白条幅申诉抗议,你去的时候没拍到这些吧

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